Къде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по квартали
Два пазара в една извадка
Почти всеки апартамент в София в даден момент е или за продажба, или за наем, или просто обитаван. Ако в един квартал собствениците предпочитат да отдават, обявите за наем се трупат. Ако се строи много или хората се изнасят, растат обявите за продажба. Затова съотношението между двете е грубо, но полезно огледало на квартала.
Таван от около 240 обяви на квартал.
Таван от около 120 обяви на квартал.
Сравнихме 93 квартала и населени места, в които двете преброявания заедно дават поне 25 обяви. Медианното съотношение е 0,5 обяви за наем на една за продажба. Тук трябва да спрем за момент, защото това число отчасти е създадено от самото преброяване. В най-големите квартали събирахме до около 120 обяви за наем и до около 240 за продажба. Когато и двата тавана са достигнати, съотношението става 0,5 по конструкция, а не защото пазарът е такъв. Затова гледаме крайностите, а не средата.
Кварталите, в които се отдава повече, отколкото се продава
На върха на списъка са утвърдени квартали близо до центъра. В Медицинска академия на една обява за продажба се падат 4,19 за наем. В Иван Вазов съотношението е 3,7. Следват Хладилника, Хиподрума и Гео Милев.
- Медицинска академия (67 / 16)4,19
- Иван Вазов (37 / 10)3,7
- Хладилника (47 / 19)2,47
- Хиподрума (44 / 18)2,44
- Гео Милев (74 / 34)2,18
- Мусагеница (22 / 12)1,83
- Борово (70 / 41)1,71
- Изток (55 / 34)1,62
- Бакстон (48 / 32)1,5
- Красно село (68 / 46)1,48
В скоби: обяви за наем / обяви за продажба на двустаен. Показваме кварталите с поне 5 обяви за продажба.
Какво общо имат? Медианно са на 4,1 км от центъра. Делът на новото строителство сред двустайните за продажба в тях е само 15,3%. Това са места, в които малко се строи и много от апартаментите са отдавна в едно семейство. Собствениците рядко бързат да продават. Отдават ги, защото наемателите идват сами: центърът, болниците и университетите са наблизо. Малкият брой обяви за продажба има и цена за купувача. Изборът е тесен, всяка свястна обява се вижда от много хора и пазарлъкът е по-труден. Ако търсите двустаен в такъв квартал, бъдете готови да действате бързо и да гледате и обяви, които не са съвсем по вкуса ви.
Кварталите, в които предлагането е за купувачи
В другия край на списъка картината е обратна. В Люлин 5 на 100 обяви за продажба се падат 8 за наем. В Дружба 1 съотношението е 0,19, макар обявите за наем там да са 46, защото обявите за продажба са 238 и опират в тавана. В Елин Пелин, единственият град извън София в този списък, на 37 обяви за продажба има 2 за наем.
Кварталите с най-ниско съотношение и поне една обява за наем.
Тези места са средно на 6,7 км от центъра, а делът на новото строителство сред двустайните за продажба е 51,3%. Тоест голяма част от предлагането тук е от строители, които продават цели сгради, а не от собственици, които решават между наем и продажба. Колко нови двустайни излизат във всеки квартал, разгледахме в новото предлагане. В панелните квартали в списъка новото строителство е по-малко, но и там, по наши наблюдения, собствениците по-често продават, отколкото отдават, а наемателите търсят по-близо до центъра. Повече за тях има в двустаен в Люлин и двустаен в Дружба.
Съотношението и доходността вървят в обратна посока
Тук идва най-полезната част, ако купувате с мисъл за отдаване. Взехме медианната цена и медианния наем за двустаен от статията за наема срещу вноската и пресметнахме брутната доходност в двете групи квартали. Там, където се отдава много, медианно тя е около 3,4% на година. Там, където се продава много, е около 5,7%.
| Квартал | Наем | Продажба | Съотношение | Медианен наем | Брутна доходност |
|---|---|---|---|---|---|
| Медицинска академия | 67 | 16 | 4,19 | €650 | 2,9% |
| Иван Вазов | 37 | 10 | 3,7 | €680 | 3,1% |
| Хладилника | 47 | 19 | 2,47 | €780 | 3,3% |
| Хиподрума | 44 | 18 | 2,44 | €640 | 3,7% |
| Гео Милев | 74 | 34 | 2,18 | €650 | 3,3% |
| Мусагеница | 22 | 12 | 1,83 | €640 | 3,7% |
Обяснението е простичко. Кварталите на наемите са скъпи за купуване, а наемите в тях не са пропорционално по-високи. Наемателят плаща за удобството да е близо до центъра, но не толкова, колкото купувачът. В кварталите на продажбите цената е ниска, а наемът на двустаен в София не пада толкова бързо с разстоянието. Това е аритметика, не препоръка: по-високата брутна доходност може да върви с по-дълго търсене на наемател и по-бавна препродажба. Какво е „брутна“ и какво не влиза в нея, обясняваме в едностаен или двустаен за отдаване.
Какво броят на обявите не казва
Преди да вземете решение по това съотношение, ето списъкът с неговите слабости. Не са малко.
- Обявата не е търсене. В квартал с голямо търсене добрите апартаменти под наем се отдават за дни и обявите им изчезват. Малко обяви може да значи както слаб, така и много бърз пазар.
- Таванът на преброяването. В големите квартали събирахме до около 120 обяви за наем и 240 за продажба. Там съотношението клони към 0,5 независимо от пазара.
- Дубликатите. Един апартамент често е пуснат от няколко агенции. Колко точно, показахме в дублираните обяви. Дубликатите надуват и двата броя.
- Моментът. Преброяването е от септември, когато наемният пазар се движи около началото на учебната година. През пролетта картината може да е различна.
- Агенциите. Някои агенции пускат един и същ апартамент едновременно за наем и за продажба. Тогава той влиза и в двата броя.
Тоест съотношението казва къде да погледнете по-внимателно, а не какво да купите. Ако ви интересува конкретен квартал, най-добрият тест е прост: следете обявите за наем на двустайни там две-три седмици и вижте колко бързо изчезват.
Проверете се: как да четете съотношението
Четири въпроса, на които купувачите с план за отдаване обикновено се спъват. Отговорите са в данните по-горе.
1. В квартал има 60 обяви за наем и 20 за продажба. Какво можем да кажем със сигурност?
Броят обяви описва предлагането в един момент. За нивото на наема и за доходността трябват цени.
2. Защо в най-големите квартали съотношението клони към едно число?
Когато и двата тавана са достигнати, съотношението става 0,5 по конструкция.
3. По-висока ли е брутната доходност там, където се отдава много?
Кварталите на наемите са скъпи за купуване, а наемът в тях не е пропорционално по-висок.
4. Много обяви за наем в един квартал могат да означават:
И двете страни са верни едновременно. Затова гледайте и колко бързо обявите изчезват.
Ако обмисляте покупка за отдаване, тези въпроси са само първата стъпка. Сметката с кредит, разходи и данъци е описана в двустаен като инвестиция, а какво още да проверите преди сделката, в проверката на имот.
Съотношението наеми към продажби: нашата оценка
Доколко броят обяви за наем и продажба помага на купувача
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Полза като първи ориентир4
Бързо показва кои квартали живеят от наеми и кои от продажби.
- Връзка с търсенето1,5
Броят обяви е предлагане в един момент, не търсене.
- Връзка с доходността3,5
Ясна, но обратна: около 3,4% брутно в кварталите на наемите срещу 5,7% в кварталите на продажбите.
- Надеждност в големите квартали1,5
Таванът на преброяването изкривява съотношението към 0,5.
- Надеждност в малките квартали3
Таван няма, но броевете са малки и една агенция може да промени картината.
- Ефект от дубликатите2,5
Повторените обяви надуват и двата броя.
- Сигнал за пазарлъка3,5
Малко обяви за продажба обикновено значи по-малко място за договаряне.
- Сигнал за отдаване3
Много обяви за наем значат голям пазар, но и повече конкуренти.
Съотношението наеми към продажби е полезна карта, но не и компас. Ползвайте го, за да изберете къде да гледате по-внимателно, а решението вземете по цените, наемите и скоростта, с която обявите изчезват.
Опишете двустайния, който искате да купите
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Работим по квартал и бюджет
- Безплатно, без договор
- Какво да проверите в документите
Често задавани въпроси
Колко обяви за наем се падат на една за продажба в София?
При двустайните около 0,53: 3 666 обяви за наем срещу 6 925 за продажба в нашата извадка от септември 2026.
В кои квартали на София се отдава най-много спрямо продажбите?
В нашите данни начело са Медицинска академия, Иван Вазов, Хладилника и Хиподрума.
В кои квартали почти няма обяви за наем?
Спрямо продажбите най-малко са в Елин Пелин, Люлин 5, Люлин 4 и Модерно предградие.
Много обяви за наем значат ли голямо търсене?
Не непременно. В квартал с голямо търсене апартаментите се отдават бързо и обявите им изчезват. Броят обяви е предлагане, не търсене.
Къде е по-висока доходността от наем на двустаен?
По нашата сметка в кварталите, в които се продава повече, отколкото се отдава: медианно около 5,7% брутно, срещу 3,4% в кварталите на наемите. Това е аритметика, не инвестиционен съвет.
Защо медианното съотношение е точно около 0,5?
Отчасти заради тавана на преброяването: в големите квартали събирахме до около 120 обяви за наем и 240 за продажба.
Как сам да проверя пазара на наеми в един квартал?
Следете обявите за наем на двустайни там две-три седмици. Запишете колко нови излизат и колко бързо изчезват. Това казва повече от броя им в един ден.
Влияе ли съотношението на пазарлъка при покупка?
Косвено. Където обявите за продажба са малко, изборът е тесен и продавачите отстъпват по-трудно. Където са много, имате повече алтернативи и по-силна позиция.
Още от блога
- Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.
- Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.
- Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.
- Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
- Главни букви и емоджитаКогато обявата крещи: главни букви, три удивителни и емоджита в обявите за двустаен13,5% от обявите за двустаен започват с главни букви, 7% с три удивителни. Сравнихме цените им в един и същ квартал.
- Близо до парк„До парка“ в обявата за двустаен: паркът се хвали, но не се доплаща„Парк“ има в началото на 227 обяви за двустаен. В същия квартал разликата в цената е +0,3%. Кои паркове се споменават и как да проверите обещанието.
- Доходност по площДоходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евроНаемът расте по-бавно от цената. Брутната доходност пада от 4,89% при малките до 3,81% при двустайните от 75–89 кв.м. Сметка по пет групи площ.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.