Втората стая на едро: колко повече струва двустаен от едностаен в един и същ квартал

Сметката за целия град

Започваме от грубото сравнение, защото то е и най-подвеждащо. Медианният едностаен струва €120 000 при €2 653/кв.м. Медианният двустаен струва €173 200 при €2 516/кв.м. Като обща сума двустайният е с 44,3% по-скъп. На квадрат обаче е с 5,2% по-евтин. Обяснението е в нещата, които всяко жилище има в един екземпляр. Баня, входна врата, коридор, кухненски плот с мивка, дял от стълбището и от асансьора. В едностайния тези разходи се разхвърлят върху малко квадрати и всеки от тях поскъпва. Спалнята на двустайния идва без собствена баня и без втори вход. Затова на квадрат тя излиза по-евтина от средното за апартамента.

Една стая, много различни цени

Градската медиана смесва евтини и скъпи квартали, затова повторихме сравнението вътре във всеки район, в който има поне по пет обяви от двата вида. Такива са 61. Медианната разлика между медианния двустаен и медианния едностаен в един и същ квартал е €50 300, а двустайният струва средно 1,46 пъти колкото едностайния до него. За да си представите сумата: при средната за града цена на квадрат €50 300 се равняват на около 20 кв.м. Горе-долу колкото една спалня с част от коридора. Тоест на средно ниво пазарът таксува втората стая честно, без голяма надценка и без голяма отстъпка.

Разсейването е голямо. В Красна поляна 1 и Красна поляна 3 втората стая излиза под €7 300. В Лозенец разликата е €167 700, тоест повече от цял едностаен в много други квартали. Едва ли спалнята в Лозенец е три пъти по-хубава. По-вероятното обяснение е, че там едностайните и двустайните са различни класове жилища: малкото жилище по-често е старо, а двустайното по-често е ново, в сграда с гараж и подреден вход. Сравнявате не стая, а цяла категория.

Купувате ли стаята по-евтино на квадрат

В 41 от 61 квартала, или в 67,2% от тях, квадратът в двустайния е по-евтин от квадрата в едностайния. Медианната разлика е −4,5%. Отстъпката не е голяма, но е последователна. Затова, ако сравнявате обява за едностаен с обява за двустаен само по цена на квадрат, двустайният почти винаги ще изглежда като по-добрата сделка, дори когато не е.

Двата края на графиката разказват различни истории. В Център квадратът в едностайния е с 41,8% по-скъп. Малкото жилище в центъра често се купува, за да се дава под наем, и вероятно затова се търгува на отделен, по-напрегнат пазар. В квартали като Зона Б-19 е обратното: двустайният е по-скъп на квадрат, най-вероятно защото двустайните там са предимно нови, а едностайните предимно стари. Как точно цената на квадрат пада с площта, сме разгледали в статията за малкия двустаен. Накратко: най-скъпият квадрат е в най-малкия апартамент, независимо дали се казва едностаен или двустаен.

Когато разликата е подозрително малка

В Левски сравнението се обръща: медианният едностаен е €165 200, а медианният двустаен €132 400. Това не значи, че втората стая има отрицателна цена. Значи, че двете медиани описват различни сгради. Когато в един квартал се продават много нови едностайни и стари двустайни, средните стойности се разминават по този начин. По-практичният случай е обявата, в която двустаен струва почти колкото едностайните наоколо. Понякога това е добра покупка. Друг път е бивша гарсониера с преградна стена, в която спалнята няма прозорец или холът е станал на коридор. Как се разпознава такъв апартамент, сме описали в преустроената гарсониера. Първата проверка е проста: колко са стаите по нотариален акт и по схема, а не по описание.

• Сравнете площта по документи със средната за двустаен в квартала. Под 50 кв.м внимавайте.
• Поискайте схемата на етажа. Спалня без прозорец не е стая, колкото и да е голяма.
• Попитайте за годината на строеж. Разлика от тридесет години между двата апартамента обяснява повече от стаите.
• Проверете дали двустайният не е на партер или последен етаж. Етажът сваля цената не по-малко от стаята.

Колко е втората стая в месечната вноска

Повечето купувачи не мислят в общи суми, а във вноска. Ако приемем лихва 2,8%, срок 30 години и самоучастие 15%, медианната разлика от €50 300 добавя около €176 на месец към вноската и около €7 545 към парите, които трябва да имате в брой. Лихвата е наше допускане в рамките на обявените през 2026 г. условия, не оферта на конкретна банка.

Ако сумата ви се струва голяма, погледнете я от другата страна: колко струва наемът на още една стая или на работно място извън дома за същите години. Ако отговорът е „нищо, нямам нужда“, едностайният с добро разпределение може да е по-разумният избор. Какво гледат банките, когато оценяват такъв апартамент, има в кредит за двустаен и в обявите „подходящ за кредит“.

Кога втората стая си струва

Отговорът не е в таблиците, а в това как ще живеете. Ето ситуациите, в които по нашите наблюдения от огледите разликата се плаща без съжаление, и тези, в които най-често се надплаща.

• Двама души с различен режим. Отделна спалня значи, че единият може да работи или да гледа телевизор, докато другият спи. Това е най-честата причина да се купи двустаен.
• Работа от вкъщи. Ако бюрото ще е в хола, втората стая е по-скоро спалня, отколкото кабинет. Ако ще е в спалнята, проверете дали площта позволява.
• Отдаване под наем. Едностайният е по-скъп на квадрат, но и наемът му на квадрат е по-висок. За инвестиция сравнете доходността, не цената. Числата са в двустаен за инвестиция.
• Бъдещо семейство. Ако след няколко години ще ви трябва трета стая, двустаен с 70 кв.м рядко решава въпроса. Сравнението е в двустаен или тристаен.
• Самостоятелен купувач с малък бюджет. Разликата от десетки хиляди евро често е по-добре вложена в по-добър квартал или етаж, отколкото в стая, която стои празна.

И едно последно наблюдение. Стаята, за която плащате, трябва да е стая по документи и по светлина. Колко квадрата реално получавате в типичния двустаен, сме разгледали в квадратурата на двустаен. Ако се колебаете между двата вида жилище в конкретен квартал, страниците като Красна поляна 1 и Младост 4 показват медианите по площ.

Втората стая: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Левски€1 830/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
• кв. Красна поляна 3€2 778/кв.м
• кв. Оборище€4 000/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
• „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
• Малък двустаенМалкият двустаен: по-ниска цена, по-скъп квадрат и почти винаги стара сграда760 обяви за двустайни до 55 кв.м, медиана €135 000. В същия квартал квадратът им е с 16,1% по-скъп. Кога малкият двустаен си струва.
• Голям двустаенДвустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка472 обяви за двустайни от 90 кв.м нагоре, медиана €233 300. В същия квартал струват с 14,5% по-малко от тристаен. Кога има смисъл.
• Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
• Година на завършванеКлючове догодина или след три години: колко струва чакането при двустаен в строежСравнихме 3 662 обяви за двустайни със срок за въвеждане от 2026 до 2029–30. Колко по-евтин е квадратът за всяка година чакане и кога наемът изяжда разликата.
• Третата стаяДвустаен или тристаен: колко струва третата стая в същия кварталВ 110 района сравнихме двустаен и тристаен: третата стая струва медианно €74 200, но квадратът в тристайния обикновено е по-евтин.

Наръчници по темата:

• Двустаен или тристаен
• Квадратура на двустаен
• Кредит за двустаен
• Двустаен за инвестиция

Всички статии в блога →