Оживено или шумно: заведенията в квартала и цената на двустайния

Какво има на картата

В 100 района с поне осем обяви картата отбелязва 1 120 ресторанта, 1 003 закусвални, 554 кафенета и 281 бара. Баровете са най-малко и най-неравномерно пръснати: в 42 от 68 квартала с известна площ няма нито един. Закусвалните са почти колкото ресторантите, а това казва нещо за ежедневието. Повечето заведения в жилищните квартали са за обяд и за вкъщи, не за нощен живот. Кафенетата са около половината от ресторантите, а на много места те са и единственото, което работи до късно в делник.

Една уговорка, преди да стигнем до цените. Картата е доброволна. В центъра заведенията са отбелязани грижливо, а в някои периферни квартали може да липсва половината. Освен това площта е известна само за 68 от 100 района. Затова гледаме третини и медиани, а не точния брой в отделен квартал.

Оживените квартали са по-скъпи

В най-тихата третина по тази мярка квадратът е €2 440/кв.м, в средната €2 644/кв.м, а в най-оживената €2 791/кв.м, с +14,4% над най-тихата. Корелацията е 0,44, по-висока от тази при магазините (0,34) и при градините и училищата (0,42).

Най-оживената третина обаче е и най-централна, с медиана 3,7 км от центъра срещу 6,2 км при най-тихата. Тя е и най-стара: ново строителство са 39% от обявите там срещу 80%. Когато сравним по-оживената и по-тихата половина в един и същ пояс от центъра, разликата остава (до 4 км: +16,4%; 4–7 км: +12,2%; над 7 км: +8,3%), но по-оживената половина пак е по-стара. Заведенията отиват там, където вече има хора и улици, а цената следва същото. Затова не можем да кажем, че ресторантът вдига квадрата, а само че двете вървят заедно.

Къде е най-оживено

Център е извън конкуренция с 111,2 заведения на km². За него вижте и двустайните в центъра. След него са Борово и Красно село, които са начело и по магазини. Лозенец и Изток също са в осмицата, с квадрат съответно €4 120/кв.м и €4 162/кв.м.

Студентски град е полезен пример. Цената там е €2 781/кв.м, а заведенията са събрани в няколко улици. Двустаен на две пресечки от тях може да е напълно тих, а на същата улица да не можете да спите с отворен прозорец в петък. За наемите и наемателите там вижте двустайните до университетите и двустайните в Студентски град.

Само баровете: друга картина

Ако оставим само баровете, връзката с цената отслабва до корелация 0,27. В двете долни третини баровете на картата са нула или почти нула, а квадратът е €2 674/кв.м и €2 319/кв.м. Горната третина, с медиана 1,9 бара на km², е на €2 758/кв.м, само с +3,1% над най-долната. Най-много барове на km² има отново Център, с 20,4, а след него с голяма разлика Зона Б-5 и Студентски град.

Изводът е практичен. Нощният живот в София е събран в няколко места, а в повечето жилищни квартали баровете са единици. Там въпросът за шума рядко е за целия квартал. Той е за конкретната пресечка, за конкретния партер и за това дали заведението има лятна градина. Затова не се отказвайте от цял квартал заради лоша слава, а проверете улицата.

Ресторант под прозореца и бар на ъгъла

Не всяко заведение шуми еднакво. Кафенето работи сутрин и затваря рано. Ресторантът носи вентилация, миризма и доставки рано сутрин. Барът и нощното заведение са проблемът след полунощ. Затова 281 бара на картата значат повече от 1 120 ресторанта: те са по-малко, но решават дали ще спите.

Ако заведението е в партера на вашата сграда, проверете още две неща. Първото е лятната градина: на снимките в обявата тя може да не се вижда, ако са правени извън сезона. Второто е вентилацията на кухнята, къде точно излиза и под кой прозорец. Тук ниските етажи губят двойно, за което писахме в партер и последен етаж. А терасата над лятната градина вече не е място за сутрешно кафе, виж терасата и балкона.

Попитайте и как етажната собственост е решила въпроса със заведението, ако то е в същата сграда. Понякога има протокол от общо събрание, понякога има история с жалби. Ако не сте сигурни какви разрешения са нужни за такова заведение, попитайте юрист, преди да купите над него. Сменен наемател в партера може да превърне тихото кафене в бар за една година.

Вечерната проверка

Огледите често са в работен ден следобед. Това е най-неподходящото време за проверка на шума: заведенията още не са се напълнили, а трафикът заглушава всичко. Ако апартаментът ви харесва, върнете се в петък или в събота вечер.

Ако вечерната проверка мине добре, оживеният квартал е по-скоро плюс: всичко е наблизо, а удобствата наоколо са аргумент и при препродажба. Ако не мине, търсете в съседните пресечки, не непременно в друг квартал. Къде картата показва най-малко шум, подредихме в тихите квартали.

Оживено или тихо: според живота ви

• Ако нямате кола. Оживеният квартал обикновено е и пешеходен. Двете карти си приличат, вижте пешеходните квартали.
• Ако работите от вкъщи. Дневният шум ви засяга повече от нощния. Кафене под прозореца е приятно в събота и по-малко приятно във вторник по време на видеоразговор.
• Ако ще отдавате. Младите наематели често търсят точно оживените квартали, но това е наблюдение, а не наше измерване. Колко носи наемът, вижте в двустаен като инвестиция.
• Ако имате малко дете. Следобедният сън и ранното лягане правят нощния шум по-важен от всичко на картата. Търсете спалня към двора.
• Ако купувате в нов квартал. Заведенията идват след хората. Квартал, в който днес няма нито едно кафене, след няколко години може да има три под вашия блок. Попитайте какво е предвидено в партерите и вижте къде се строи най-много.

Оживеният квартал: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Борово€3 238/кв.м
• кв. Красно село€2 914/кв.м
• кв. Белите брези€3 309/кв.м
• кв. Зона Б-5€2 737/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• До университетДвустаен до университета: двама студенти, един наем и сметката зад него97 обяви за двустаен в София споменават студенти или университет. Къде са, колко струват и какво значи да отдадете жилището на двама студенти.
• Тераса и балконТераса, балкон или лоджия: колко всъщност плащате за квадратите навън197 обяви за двустайни хвалят терасата в началото, но в същия квартал те не са по-скъпи на кв.м (+0,4%). Защо и как да смятате площта.
• Тихи кварталиКъде да търсите тишина в София и как да я проверите, преди да купитеПодредихме 68 квартала по заведения, спирки и бензиностанции на km² срещу зеленината. Кои излизат най-тихи и какъв шум картата изобщо не вижда.
• Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.
• „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
• Квартал с един продавачКогато един телефон продава една трета от квартала: двустаен при доминиращ продавачВ 8 от 84 квартала един телефон държи поне една четвърт от обявите за двустаен. Какво значи това за избора, цената и пазарлъка.

Наръчници по темата:

• Двустаен в центъра
• Двустаен Студентски град
• Двустаен за инвестиция
• Оглед на двустаен

Всички статии в блога →