Една улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ квартал
Как мерим размаха
Подреждаме обявите в квартала по цена на квадратен метър. Отрязваме най-евтината и най-скъпата петина, защото там са грешките, ателиетата, мансардите и пентхаусите. Остава средната част на пазара. Размахът е колко процента 80-ият перцентил е над 20-ия. Пример с числа. В типичния квартал разликата между двете граници е около €638 на квадрат. При двустаен с 69 кв.м това прави около €44 хил. между евтин и скъп апартамент, и двата напълно нормални. Броим само квартали с поне двадесет обяви, затова в извадката влизат 81. За сравнение, в цяла София 20-ият перцентил е €2 086/кв.м, а 80-ият €3 077/кв.м. Размахът на града е 48%. Той събира заедно Лозенец и Обеля, затова е логично да е голям. Числата са обявени цени, не цени на сделки. Купувачите обикновено договарят няколко процента под обявата, но за размаха това почти не е от значение: отстъпката засяга и евтините, и скъпите обяви.
Един и същ бюджет в два различни квартала
Сравнението става по-ясно с пари. Да вземем двустаен с 69 кв.м в два квартала с почти еднаква медиана, но с много различен размах. В Левски Г 20-ият перцентил е €1 844/кв.м, а 80-ият €2 718/кв.м. За 69 кв.м това прави между €127 хил. и €188 хил. за апартамент. В Овча купел 1, с почти същата медиана, размахът е само 18% и същата площ струва между €147 хил. и €174 хил. за апартамент. Какво значи това на практика. В първия квартал един и същ бюджет може да купи както добър апартамент в нова сграда, така и уморен в стар блок, и трябва да гледате много повече обяви, за да разберете кое е честно. Във втория обявите се сравняват почти на око. Когато цената се отклонява, причината обикновено е видима още от снимките. Това има значение и при продажба. Ако някой ден решите да продадете, в квартал с тесен размах купувачите ще ви сравняват строго със съседите. В квартал с широк размах има място за по-висока цена, но и повече време на пазара, докато намерите купувач, който оценява точно вашата сграда.
Където един квартал е колкото цял град
- Център (2 421–3 826)58%
- Люлин 9 (1 798–2 729)52%
- Лозенец (3 210–4 781)49%
- Симеоново (2 107–3 143)49%
- Левски Г (1 844–2 718)47%
- Дървеница (2 041–2 982)46%
- Люлин център (1 687–2 445)45%
- Свобода (1 786–2 589)45%
В скоби: €/кв.м на 20-ия и 80-ия перцентил. Оцветени са кварталите с размах над градския (48%).
Центърът е начело с 58%. Там двустаен може да е в сграда от тридесетте години с високи тавани или в тухлен блок от седемдесетте над шумен булевард, на една пресечка разстояние. Разликата между двете граници е €1 405 на квадрат. В Лозенец размахът е 49%, а квадратът на 80-ия перцентил минава €4 781/кв.м. По-изненадващи са Люлин 9 и Левски Г. Това не са престижни квартали, но там се срещат стари панелни блокове и нови сгради от последните години. Симеоново е в подножието на планината, където често до къща с двор стои многоетажна нова сграда.
Кварталите, в които цените стоят плътно
Размах между 20-ия и 80-ия перцентил на €/кв.м в квартала, кварталите с поне 20 обяви.
На другия полюс е Връбница 1 с 14%. Тесен размах има и в Илинден, Лагера и Белите брези. Общото между тях е еднородност: сградите са строени по близко време и по сходен начин, а кварталът е компактен. Интересен е случаят на Дружба 1: 238 обяви и размах само 19%. Голяма част от предлагането там е ново строителство на няколко строители, които ценят сходно. Когато пазарът е съставен от еднакви апартаменти, и цените им се приближават.
Ново срещу старо не обяснява разликата
Първата ни хипотеза беше, че размахът идва от смесването на ново и старо. Разделихме кварталите на смесени, където новото е между 30 и 70% от обявите, и еднородни, където е под 30 или над 70%. Отговорът ни изненада.
40 квартала
41 квартала
Размахът е практически еднакъв. Не зависи и от нивото на цените: в кварталите под градската медиана от €2 516/кв.м той е 31,5%, а в по-скъпите 30%. Значи разликата се крие вътре в самите сгради и обяви. Етажът тежи повече, отколкото мислят хората, и сме го показали в най-изгодния етаж. Площта с общите части може да промени квадрата с десетина процента, виж застроената и чистата площ. Останалото е изложение, ремонт, шум и просто надути очаквания. Понякога най-скъпата обява е копие на същия апартамент, пуснато от друг посредник с надценка, както показахме в дублираните обяви.
Какво значи размахът за пазарлъка
В квартал с тесен размах всяка обява над 80-ия перцентил се вижда веднага. Ако във Връбница 1 някой иска с една пета над съседите, трябва да има видима причина: нов ремонт, паркомясто, рядък етаж. Ако няма, имате силен аргумент. В квартал с широк размах е по-трудно. Там скъпата обява може да е съвсем честна, защото сградата е друга. Затова сравнявайте с обяви от същата улица, същия период на строеж и сходен етаж, не с медианата на квартала. Колко струва най-евтиният нормален двустаен във всеки квартал, показваме във входната цена, а как да поставите конкретна обява в разпределението на квартала, в оценката на обява.
- Цената е под 20-ия перцентил. Питайте защо. Партер, сутерен, ателие, тежко състояние или липсващи документи са обичайните причини.
- Цената е между двете граници. Това е нормалният пазар. Пазарлъкът е за състоянието, обичайно няколко процента.
- Цената е над 80-ия перцентил. Поискайте конкретни аргументи. Ако ги няма, обявата чака купувач, който не е сравнявал.
Едно практическо правило от огледите: преди да прецените обява, намерете поне пет други в същия квартал със сходна година на строеж и етаж. Ако вашата е най-скъпата от тях, тя е над горната граница за своя тип, независимо къде е спрямо медианата на квартала. Медианите по квартали има в цените на двустайни по квартали. Ако търсите в центъра, погледнете и двустаен в центъра, защото там размахът е най-голям и сравнението е най-трудно. Как се раждат цените на кръгли числа, има в цените, завършващи на 900.
Проверете какво запомнихте
Три въпроса, преди да тръгнете на огледи. Отговорите са от същите данни.
1. С колко процента 80-ият перцентил на квадрата е над 20-ия в типичния квартал?
Медианният размах е 31%, тоест около €638 на квадрат.
2. Къде размахът е по-голям: в квартали, смесени между ново и старо, или в еднородни?
Смесените са 31%, еднородните 31%. Разликата идва от самите сгради и апартаменти.
3. Кой от тези квартали има по-голям размах от цяла София?
Центърът е с 58% при градски размах 48%.
Размахът на цените: нашата оценка
Колко полезна е средната цена на квартала за купувача
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Средната цена като ориентир3
Медианният размах от 31% прави средната полезна, но недостатъчна.
- Сравнимост в тесните квартали4,5
Във Връбница 1 обявите са в рамките на 14%.
- Сравнимост в широките квартали1,5
В Центъра размахът е 58%, по-голям от градския.
- Обяснимост с ново и старо1
Смесените и еднородните квартали имат почти един и същ размах.
- Пазарлък над 80-ия перцентил4
Скъпата обява трябва да има видим аргумент, иначе е преоценена.
- Риск под 20-ия перцентил2,5
Ниската цена обикновено има причина, която трябва да се открие.
- Тежест на етажа и площта4
Те обясняват голяма част от разликата вътре в квартала.
- Полза от данните за купувача4
Двете граници дават по-реална рамка от една средна цена.
Средната цена на квартала е начало, не отговор. В типичния квартал нормалните обяви се разминават с около една трета, а в центъра с повече от целия град. Сравнявайте сграда със сграда и етаж с етаж.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.
- Данните ви не отиват при брокери
- Работим по квартал и бюджет
- Две минути за попълване
Често задавани въпроси
Колко се различават цените на двустайни в един квартал?
В типичния квартал 80-ият перцентил на квадрата е с 31% над 20-ия, около €638 на квадрат. Броим 81 квартала с поне двадесет обяви.
В кой квартал на София цените са най-разнородни?
В Центъра, с размах 58%. Следват Люлин 9, Лозенец и Симеоново.
Къде цените са най-еднакви?
Във Връбница 1 (14%), Илинден и Лагера. Това са компактни квартали със сходни сгради.
Защо използвате 20-и и 80-и перцентил, а не най-евтината и най-скъпата обява?
Крайните обяви често са грешки, ателиета, мансарди или имоти в тежко състояние. Средните три петини показват реалния нормален пазар.
Новото строителство ли прави цените разнородни?
Не според данните. Кварталите със смесено ново и старо са с размах 31%, а еднородните с 31%.
Как да ползвам размаха при пазарлък?
Ако обявата е над 80-ия перцентил за квартала, поискайте конкретни аргументи. В тесен квартал липсата им е силен довод за отстъпка.
Под 20-ия перцентил изгодна сделка ли е?
Понякога, но обикновено има причина: партер, ателие, лошо състояние или проблем с документите. Проверете преди да дадете капаро.
Това цени на сделки ли са?
Не, това са обявени цени. Реалните сделки обикновено се сключват с няколко процента под тях.
Още от блога
- Входна ценаПрагът на квартала: от колко започва нормален двустаен и какво получавате на тази ценаКолко струва най-евтиният нормален двустаен във всеки от 95 квартала и града около София и какво получавате на тази цена: площ, етаж, състояние.
- Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
- Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.
- Оценка на обяваСкъпа ли е тази обява? Инструмент за оценка на двустаен спрямо кварталаИзберете квартал, въведете цена и площ и вижте къде е обявата сред останалите. 95 района, перцентили по нашите данни и осем причини за отклонение.
- До метро„До метро“: колко струват няколкостотин метра до станцията487 обяви за двустаен споменават метро. В същия квартал „до метро“ е с около 6,8% по-скъпо. Колко реално е „до“ и какво да проверите пеша.
- Година на строежОт 1920 г. до строящите се: как годината на строеж променя цената на двустайнияНай-скъп квадрат имат сградите отпреди 1960 г. (€3 370/кв.м), най-евтин строящите се (€2 270/кв.м). Защо 80-те са по-скъпи от новото в същия квартал.
- Семейна картаСемейната карта на София: градини, училища, площадки и цената на квадратаДетски градини, училища и площадки по OpenStreetMap в 100 района, сложени до цените на двустайните. Къде картата е празна и какво да проверите сами.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.