Двустаен в с. Яна: цени и какво да проверите

Яна няма собствена статистика, а най-близките 19 обяви дават медиана €93 600 и €1 635/кв.м. В с. Яна жилищата са предимно къщи. Двустаен в блок е изключение, а нова кооперация има само ако някой строител е видял шанс. На практика, €93 600 купуват в с. Яна към 57 кв.м (по оценка).

За ориентир: 18 спирки на автобус, 2 училища, един магазин и жп спирка тук според OpenStreetMap. В търсенето по правило влизат и Бухово (3,8 км), Горни Богров (2,6 км) и Желява (4,2 км). Пазарът в селото е тесен, така че отделната обява се налага да се преценява поотделно. В с. Яна купувате и за гледката към планината, въпреки че тя не пише в цената.

Интерес към Яна проявяват семейства, които вече са решили, че пътуването няма да им тежи. В с. Яна търсят хора, които работят дистанционно част от седмицата и не мерят минутите до офиса. Всички суми по-долу са обявени цени; при реална сделка обикновено се договаря малко по-ниско.

Какво купувате в с. Яна с €100, €150 или €200 хиляди

При €1 635/кв.м (оценка по съседство) бюджет от €150 000 покрива към 92 кв.м в с. Яна, а €200 000 около 122 кв.м. В малко място като Яна сумата се договаря повече от сградата и бързането на продавача, отколкото от статистиката.

• €100 000 стигат за към 61 кв.м тук.
• €150 000 правят към 92 кв.м, пълноценен двустаен.
• С €200 000 по ориентира купувате около 122 кв.м.

Сумата в брой, която на практика трябва да имате, е €18 000–€24 000, а ремонтът е отделна тема.

Самоучастието при ипотека по правило е 15–20%. За двустаен апартамент от €93 600 това са €14 000–€19 000. Разходите по сделката (местен данък, нотариус, вписване, адвокат) са около 4–5%, тоест €4 000–€5 000. €300 на месец за 30 години или €340 за 25: толкова излиза кредит от €74 900 при 2,7%. Изчислете и други суми в ипотечния калкулатор.

Диапазонът €69 200 – €163 600 в селото показва разумния бюджет: под долната граница търсите изключение, над горната купувате нещо повече.

Апартамент в с. Яна вместо в София

С. Яна не е пазар на апартаменти. Ако търсите двустаен апартамент в Яна, търсите единична обява, не избор. Тишината в с. Яна е реална, но означава и по-малко услуги наблизо. В с. Яна плащате и за гледката към планината, макар че тя не пише в цената.

Купувачите на жилища тук са единици, така че и продажбата след години ще иска време. С. Яна е в Столична община, така че местният данък при покупка е като в града, 3% (проверете актуалната ставка). Цената на квадрат в селото е €1 635/кв.м срещу €2 516/кв.м в столицата; за 57 кв.м разликата е приблизително €50 000.

Три проверки тук:

• Проверете дали парцелът под сградата не е в спор между наследници.
• Проверете водата, канализацията и отоплението: в с. Яна не за всеки адрес има централна канализация и газ.
• Разпитайте за водата през лятото: в някои места около София налягането пада в жегите.

Уточнете устройствения план: съседният парцел отсреща може скоро да бъде строителна площадка.

Когато обявите в с. Яна са единици

В с. Яна не открихме обява за двустаен; апартаментите в Яна сменят собственика си веднъж на години. Съседите с оферти са близо, до 3,9 км, така че €93 600 е полезна оценка. Ботунец 2 е само на 3,6 км: ако Яна е по-скоро идея, вижте и там.

Как да не изпуснете двустаен в с. Яна:

• Когато се появи обява тук, сравнете я с диапазона €69 200 – €163 600 от съседите, но преценявайте за конкретната сграда.
• Разпитайте на място: в малките места много апартаменти се продават без обява, през съседи и познати.
• Гледайте и офертите за нови кооперации около Яна: строителите понякога продават преди да публикуват обява.
• Разширете търсенето с Бухово и Горни Богров, ако бюджетът и пътят го позволяват.

Реално решението е между чакане в селото и компромис с адреса; и двете са разумни, ако да е решено отначало.

Ако не искате да преглеждате имотните сайтове всеки ден, оставете кратка заявка; не сме агенция и не искаме комисиона.

19 км до центъра: колко време е това

В с. Яна до центъра на София има 19 км. С автомобил това са приблизително 25 минути в спокоен ден и до 50 в час пик. Ботунец 2 е на 3,6 км и често е най-близката точка за градски транспорт, пазар или училище. При всекидневно пътуване това са към 9 000 км годишно и приблизително €80 гориво на месец.

На картата в с. Яна има 18 автобусни спирки, а влакът (една спирка) е алтернатива на колата. 35 часа на месец в колата са разход, която не пише в нотариалния акт за Яна. Ако работите от вкъщи два-три дни седмично, сметката се обръща в полза на Яна.

Новите пътища и линии понякога се обещават години; купувайте тук по днешния път, не според обещанията. С дете в училище вкъщи Яна изисква график: 50 минути сутрин в едната посока са много за седемгодишен. Освен пътя до София идват и къси курсове до Бухово и Горни Богров, на 3,8 км и 2,6 км.

Цена на квадрат и цена на апартамент в с. Яна

За Яна ползваме оценка по съседство: най-близките райони с обяви за двустайни. 19 обяви от кв. Ботунец 2 (3,6 км), гр. Бухово (3,8 км) и кв. Ботунец (3,9 км) дават медиана €93 600 и €1 635/кв.м. Какви оферти са включени: кв. Ботунец 2 (3,6 км, 4 обяви), гр. Бухово (3,8 км, 5 обяви) и кв. Ботунец (3,9 км, 10 оферти).

Тъй като съседите са близо, оценката е полезна. Проверявайте я спрямо всяка конкретна обява. Всички суми са офертни. На сделката обикновено се сваля между 3 и 7%.

Разликата от градското ниво (€173 200) е €80 000 в полза на купувача.

По какво да прецените честна цена в с. Яна: съпоставете с €1 635/кв.м от съседите и извадете за етажа и постройката, ремонта и паркомястото. В пари: 3% от €93 600 са €2 800, 7% са €6 600; такава е обичайната рамка за пазарлък тук.

Първо жилище, семейство или инвестиция в с. Яна

Няколко профила, за които Яна си заслужава, с числата отдолу. По-ниската цена на квадрат в с. Яна (€1 635/кв.м) пренарежда профилите: първото жилище и инвеститорът печелят.

Не сте сигурни? В заявката опишете за какво купувате и ще ви подскажем кои оферти си заслужават.

Кредит за двустаен в Яна: сметката

Голяма част от купувачите на двустаен в с. Яна теглят кредит. Цена €93 600, лихва 2,5%, два варианта за самоучастие и два срока за Яна.

Кредитът има и свои разходи: оценка на имота €150–250, застраховка и понякога такса обработка до 1%, при кредит от €80 хил. до €796. Собствени средства при покупка в селото: €17 700 при 15% самоучастие или €22 400 при 20%, с таксите вътре. Лихвата най-често е плаваща. Ако се вдигне с един пункт, до 3,5%, вноската за 30 години става €357. Основният праг на банките е вноската да е под половината от нетния доход. В с. Яна това значи най-малко €650 нетно на месец за вноска от €314.

За сравнение с наем нямаме достатъчно местни обяви, а средният наем за двустаен в София е €650. Калкулаторът смята същото с вашата лихва и самоучастие.

Яна в числа за купувача

Яна: услуги и места за разходка

Не очаквайте в с. Яна всичко на пет минути пеша; повечето услугите са в Бухово и Горни Богров. Ето какво се намира тук в радиус, достижимо пеша или с кола, по данни от OpenStreetMap.

• За децата. OpenStreetMap отбелязва 2 училища и 2 градини. Сред тях: 131 ЦДГ и 116. ОУ „Паисий Хилендарски“.
• Кафе и вечеря. Едно заведение по картата: кафенета, ресторанти и закусвални. Например Хубава Яна. От обществените места: Св.Яна.
• Паркове и площадки. OpenStreetMap показва един парк, 2 площадки и 3 игрища и зали.
• Аптеки и лекари. Аптека и лекар в селото не са на картата.
• Магазини. На картата има един квартален магазин.

Училищата и градините наблизо (4 общо) са плюс и при препродажба: семействата с деца търсят точно това. Картата е добра за първа представа, но разходката около блока в делничен ден показва повече. Зелените места и площадките (3 на картата) направиха тук приятна разходката с количка. Спокойствието в с. Яна има цена: практически никакви заведения и магазини работещи след 20 ч. Бухово и Горни Богров покриват това, което тук липсва: магазини, аптеки и училища.

Сметката на практика

Три сценария за Яна: €69 200, €93 600 и €163 600. Продавачи: „По-евтин вариант“ през агенция, „Средният случай“ директно от собственик и „По-горен клас“ през агенция, всички с 30-годишен кредит при 2,6%. Адвокат €300, оценител €250.

€19 388 в брой за по-евтиния вариант срещу €44 854 за по-скъпия: разликата е €25 466. Таблицата не включва пътя: 19 км до центъра всеки ден се усещат в бюджета.

Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €2 808 при €93 600. Ставката в Столична община е 3%.

Със срок 25 години средният сценарий в с. Яна дава вноска около €340. Своя случай сметнете в калкулатора.

Какво се проверява на място в Яна

Обичайната обява в съседство, в кв. Ботунец на 3,9 км е 59 кв.м на 2-и етаж в сграда с 4 етажа. Фондът в с. Яна е главно нови кооперации между къщите, и чеклистът е съобразен с това. Вземете телефон с фенер, ролетка и списъка.

• Изискайте сметките за ток за януари и февруари.
• Пътят до сградата през зимата: поддържа ли се и има ли улични лампи.
• Втори оглед по друго време на деня разкрива неща, които първият скрива.
• Банята: вентилация, отток на пода, следи от теч при съседа отдолу.
• Съседите и входът: кой живее под вас, има ли шумни наематели.
• Уточнете кое от двора е общо и кое е към вашия апартамент.
• Мазето е в акта или е „общо ползване“; уточнете.
• Попитайте къде отива канализацията на сградата.

Няколко въпроса, които пестят време: колко са разходите зимата, има ли вноска за ремонт и кои мебели остават. Отговорите казват почти толкова, колкото самият апартамент. Снимайте подробно, най-вече шахтите, таблото и ъглите. След четвъртия оглед апартаментите се смесват в едно.

Наем срещу цена в с. Яна

За с. Яна (външен пояс) местни данни за наеми практически нямаме. Смятаме с градския ориентир от €650 на месец, който в с. Яна най-вероятно е оптимистичен.

С 6,2% нетно Яна е от по-интересните места за отдаване. Внимавайте за по-честа смяна на наематели. Изплащането само от наем иска към 16 години, без да смятаме промяната в цената. На месец чистото е към €500. Сметката не съдържа кредит. С ипотека доходността на собствения капитал излиза по-добре, но и рискът расте. Ако купите с ипотека (20% самоучастие, 25 години, приблизително 2,7%), вноската е €344, а наемът от €650 я покрива с €306, преди данъка и празните месеци.

На 19 км от центъра наемателите са по-малко и искат отстъпка. Добре подбран наемател за дълго дава повече от максимален наем с честа смяна.

Какво може да се обърка при сделка в Яна

Пазарът на двустайни в с. Яна (към €1 635/кв.м) не е по-рискован от другаде, но и не прощава бързане. При двустаен за €94 хил. натискът да дадете капаро веднага е осезаем. Ориентир за фонда е кв. Ботунец (3,9 км): там 0% от обявите са в строеж.

• Двойна продажба. Един имот може да бъде обещан на двама. Вземете удостоверение за тежести в деня преди нотариуса.
• Капаро „за да спрем обявата“. Капарото обикновено е 5–10%, тоест €5 000–€9 000 тук. Давайте го по банков път, с договор и след проверка на титула.
• Обява-примамка. Някои обявите в селото стоят, за да звъннете; при среща „точно този“ е резервиран, а ви предлагат друг.
• Ипотеки и възбрани. Възбрана от ЧСИ се появява в регистъра; не я подценявайте.
• Предварителен договор без срокове. Без клауза за отказ на банката капарото от €5 хил.–€9 хил. виси.
• Пари в плик. Парите в брой не оставят следа; при спор за €94 хил. това е последното, което ви трябва.
• „Имаме и друг купувач“. „Още един интерес“ е най-старият трик; сериозният продавач оставя ден-два за проверка.

Адвокат за €150–400 изглежда излишен до момента, в който се окаже нужен. При €94 хил. два дни проверка струват по-малко от един грешен подпис.

Какво ни питат за Яна

Наблизо до Яна

Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.

• гр. Бухово€2 167/кв.м
• с. Горни Богров≈ €94 хил.
• с. Желява≈ €94 хил.
• кв. Челопечене≈ €127 хил.
• с. Григорево≈ €107 хил.
• с. Мусачево≈ €107 хил.
• кв. Ботунец 2квартал

Може да ви е интересно

• с. Церово≈ €125 хил.
• кв. Редута€3 042/кв.м
• кв. Надежда 2€2 296/кв.м
• м-т Щъркелово гнездо≈ €125 хил.

Наръчници

• Двустаен в София
• Квадратура на двустаен
• Кредит за двустаен
• Двустаен до €150 000
• Проверка на имота
• Двустаен до €100 000
• Двустаен в центъра
• Двустаен в Овча купел