Двустаен в Лозенец: какво се продава и защо струва толкова

Колко струва двустаен в Лозенец

В извадката ни има 96 обяви за двустайни в Лозенец. Медианата е €291 200, средните 60% са между €250 000 и €379 000. Най-ниската обявена цена е €195 000, най-високата €506 411.

Тук площта е по-голяма от градската: медианата е 80 кв.м срещу 69 за София. Част от двустайните в Лозенец са всъщност големи апартаменти с една спалня, строени за купувач, който не иска трета стая, а иска просторен хол. Това вдига крайната цена повече от квадратурата сама по себе си.

Ако бюджетът е до €219 000, което е горната една пета за София, в Лозенец влизате в долния край на предлагането. Там изборът е тесен и почти винаги с компромис: по-стара сграда, по-малка площ или шумна улица.

Сравнението с другите размери в квартала е показателно. Едностаен в Лозенец е обявен средно за €123 500 при €4 672/кв.м, тристаен за €442 900. Тоест тук двустайният стои по-близо до тристайния, отколкото до едностайния, и често купувачите на голям двустаен сравняват именно с малък тристаен в съседен квартал.

Стара кооперация, сграда от 2000-те или ново

Изненадата тук е, че старият фонд не е евтиният вариант. Сградите отпреди 1990 г. са €4 499/кв.м, а строящите се €3 447/кв.м. Старите кооперации в Лозенец обикновено са по-малки (60 кв.м медиана) и близо до центъра, а това се плаща на квадрат. Готовите нови сгради с Акт 16 са най-скъпият сегмент: €372 500 медиана.

Практически въпрос при старите кооперации: общите части, покривът, мазетата. Ако етажната собственост не е поддържана, ремонтите се делят между малко на брой собственици и излизат скъпо. Питайте за последните решения на общото събрание.

Какво има под €200 и под €250 хиляди

До €200 000 в Лозенец намерихме 1 обява, до €250 000 са 21. Медианната площ в тази група е 60 кв.м. Над €350 000 са 27 обяви, 12 от тях в нови или строящи се сгради.

Най-ниските цени изглеждат така:

• €195 000 за 74 кв.м, 3. етаж от 5, сграда от 2007 г.
• €220 000 за 76 кв.м, сграда от 2016 г.
• €230 000 за 65 кв.м, 2. етаж от 5, сграда от 1998 г.
• €230 000 за 58 кв.м, 5. етаж от 7, сграда от 1997 г.
• €230 000 за 54 кв.м, 5. етаж от 6, сграда от 1970-те

Когато видите двустаен в Лозенец значително под медианата, търсете причината: партер, сутерен с прозорци към тротоара, нужда от цялостен ремонт, неуредени документи или граница с друг квартал, която обявата пресича с лека ръка. Документите е разумно да минат през проверка преди капаро.

Площи и разпределения

Над 75 кв.м са 60 от 96 обяви, тоест голямата част. До 55 кв.м са едва 8. Малкият двустаен в Лозенец е рядкост и затова се продава бързо, ако цената е разумна.

При големите двустайни питайте за разпределението. Хол от 30 кв.м с кухня е удобен за двама, но ако някога ще се нужда от втора спалня, преустройството рядко е просто. Сравнението с тристаен е на страницата двустаен или тристаен.

Лозенец срещу съседите

кв. Хладилника, кв. Стрелбище и кв. Кръстова вада предлагат по-нисък квадрат при сходна близост до центъра. По-скъпи от Лозенец са кв. Иван Вазов, кв. Яворов и кв. Докторски паметник. При кварталите с по десетина обяви една нова сграда мести медианата, така че гледайте броя.

Ако Лозенец е желание, а не изискване, помислете какво точно ви привлича. Близост до центъра има и в по-евтини квартали, зеленина и паркове също. Често решаващото е престижът на адреса, а той се плаща най-скъпо и се доказва най-трудно при препродажба в слаб пазар.

Защо Лозенец е слаб за отдаване

Двустаен под наем в Лозенец е обявен средно за €680 на месец. При продажна медиана €291 200 брутната доходност е 2,8%, една от най-ниските в града (средното е 4,5%). С други думи, наемът покрива цената на жилището за около 36 години, без да броим разходите.

Това не прави Лозенец лоша покупка. Прави го покупка за живеене или за запазване на стойност, а не за месечен доход. Инвеститорите, които гледат паричния поток, обикновено избират кварталите от горната част на таблицата с доходността.

Какво да проверите специално тук

• Отопление: парното е 57% от обявите с посочено отопление, газът 19%. В старите кооперации питайте за вертикалите и дали има топломери.
• Паркиране: едва 3 обяви изрично включват паркомясто или гараж. На улиците в квартала местата вечер са малко.
• Партер и последен етаж: 11 и 10 обяви. При последния питайте кога е ремонтиран покривът.
• Асансьор: медианната сграда в обявите тук е на 6 етажа. В старите кооперации асансьор често няма или е стар, а това има значение от третия етаж нагоре.

Кой продава и колко се договаря

В Лозенец разпознахме 8 обяви от собственици, 10 от строители, останалите са през агенции. 9 обяви пишат „без комисиона“. Картината е сходна с тази в града, където собствениците са 6,8% от предлагането.

Обявените цени в скъпите квартали обикновено имат по-голям луфт за договаряне в абсолютна сума, дори процентът да е същият. При двустаен за €291 200 отстъпка от 3–7%, каквато често се вижда при реалните сделки, е между €8 736 и €20 384. Това е повече от годишен наем на двустаен в квартала.

Аргументите за преговори тук рядко са в самото жилище, което обикновено е поддържано. По-често са в сградата: предстоящ ремонт на покрива, липса на паркомясто, стар асансьор, спорове в етажната собственост. Поискайте протоколите от последните общи събрания, те казват повече от обявата.

Обявите в горната една пета, над €379 000, са смесица: 7 от 19 са в нови или строящи се сгради, останалите в по-стари. Гледка споменават 2 обяви, лукс 11. Там договарянето е по-трудно, особено при строители, които предпочитат да изчакат купувач, вместо да свалят цената на целия проект.

Заявка за двустаен в Лозенец

В заявката посочете бюджета, дали държите на нова сграда и дали паркомястото е задължително. Ще ви изпратим подбрани актуални обяви в Лозенец и съседните квартали, оценка дали цената е в рамките на пазара и какво да поискате като документи.

Безплатно е. Не сме агенция, не взимаме комисиона и не звъним.

Често задавани въпроси

Цените по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Хладилника€3 800/кв.м
• кв. Иван Вазов€4 489/кв.м
• кв. Яворов€4 956/кв.м
• кв. Стрелбище€3 205/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Южен парк≈ €241 хил.
• кв. Оборище€4 000/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен в центъра
• Цени на двустайни
• Двустаен с Акт 16
• Двустаен или тристаен
• Проверка на имота