Над прага на скъпото: кварталът, после площта, после всичко останало

Откъде започва скъпото

Прагът от €290 700 звучи висок, но не е недостижим. Под него са 95% от двустайните. Над него стоят 348 обяви с медиана €330 000 и €4 321/кв.м. За сравнение, целият пазар е на €2 516/кв.м при медианна обява от €173 200. Площта също е по-голяма, но не драматично: 80 кв.м срещу 69. Двустайните над 90 кв.м са 29,3% от групата, при 6,8% на целия пазар. Малките до 55 кв.м почти изчезват, 3,2%. И все пак 21,8% от скъпите обяви са с площ до 69 кв.м, тоест не по-големи от средния двустаен. Те са скъпи само заради мястото и сградата.

Първият пласт е адресът

Оборище има 54 от скъпите обяви, Лозенец още 48. Заедно с Център, Изток и Бояна петте квартала държат 46,8% от групата. Общо скъпите обяви са в 51 района, но в повечето от тях са по една или две. Извън кварталите на София в групата няма нито една обява. Това е най-краткото обяснение колко тежи адресът. Типичната скъпа обява е в район, чийто медианен квадрат е с 39,7% над градския.

Ако търсите в тези райони, медианата на квартала е по-полезна мярка от прага. Двустаен в Лозенец или в центъра може да е над €291 хил. просто защото е там, без нищо особено в самия апартамент.

Колко тежи всеки пласт

Цената на апартамента е квадратите, умножени по цената на квадрат. А цената на квадрат се разделя на две части: колко струва районът и колко над района е конкретната обява. Сметнахме и трите за всяка скъпа обява и взехме медианите. Районът дава +39,7% спрямо града. Конкретната обява е с още +17,5% над медианата на своя район. Площта добавя +15,9% спрямо типичния двустаен. Ако ги сложим в една кръгла диаграма, адресът е около половината от премията, а другите два пласта делят останалото почти поравно.

Контролната проверка го потвърждава. Ако оставим всяка скъпа обява на нейната цена на квадрат, но ѝ дадем 69 кв.м, 58% от тях остават над прага. Ако запазим площта, но я оценим по градската медиана, остават само 6,3%. Тоест без квадратите повечето обяви пак са скъпи, а без адреса почти никоя не е.

Вторият пласт: квадратите

По-голямата площ вдига сумата, но не и цената на метър. В същия квартал големите двустайни над 90 кв.м обикновено са по-евтини на квадрат, отколкото по-малките. Затова при голям двустаен в скъп квартал не плащате премия за размера, а просто повече метри по цената на района. Тази зависимост разгледахме подробно в големия двустаен. Практическият извод е за тези, които се колебаят между голям двустаен и тристаен в същия район. Сумите често се доближават, а разпределението на тристайния е по-гъвкаво. Сравнение има в двустаен или тристаен. Още една подробност. Голям двустаен от сто квадрата често е с много голяма дневна или е бивш тристаен със съборена стена. Погледнете схемата, преди да приемете, че плащате за пространство, което ще ползвате. Голямата дневна с кухненски бокс изглежда добре на снимка, но не добавя спалня, а как се живее с бокс, описахме в кухня или бокс.

Всичко останало: ново, етаж, гледка

Третият пласт е самият апартамент: сграда, етаж, изглед, довършителни работи. Тук скъпите обяви изненадват. Само 15,2% от тях са в строеж, при 46,5% на целия пазар. Скъпото обикновено е готово, с Акт 16 или в стара сграда в центъра. Сградите отпреди 1990 г. са 14,4%, колкото е и делът им на пазара (14,5%). Партерите са рядкост, 2,6%, а медианният етаж е 4. Годината липсва в 21,8% от обявите, повече отколкото на целия пазар (12,5%). При скъп имот това е странно и си струва да попитате. Гледката също се плаща по-малко, отколкото се рекламира: в панорамната гледка показахме, че премията в квартала е малка.

Сметката: колко струва адресът за вашата площ

Най-полезният въпрос при скъп двустаен е какво бихте получили за същите пари другаде. Въведете площта и цената на квадрат в двата района. Стойностите по подразбиране са медианите на скъпата група и на целия пазар.

Ако сметката ви изненада, погледнете Изток и Бояна. Те влизат в скъпия списък с по-малко обяви, но със същата логика: плаща се районът, а апартаментът е почти средностатистически.

Кога премията на адреса се връща

Скъпият адрес не е непременно лоша сделка. Той обикновено идва с неща, които трудно се купуват отделно: път пеша до работа, паркове и училища наблизо, по-малко часове в колата. Ако всеки ден спестявате път, разликата в цената се разпределя върху години живот, а не само върху квадратите. Обратната страна е при отдаването. Наемите в скъпите квартали не са толкова по-високи, колкото цените, затова брутната доходност там е по-ниска. В Лозенец тя е 2,8%, в Изток 2,6%, при 4,5% за града. Ако купувате, за да отдавате, премията на адреса работи срещу вас. Сметката по квартали е в двустаен за инвестиция. Третото е ликвидността. В скъпите квартали и обявите, и купувачите са по-малко. Двустаен на медианата на района се продава сравнително лесно, а двустаен, който е и над медианата на района, и над прага на скъпото, може да чака дълго. Ако мислите да продавате след няколко години, гледайте отклонението от квартала, не абсолютната сума.

Как се договаря на върха

При скъпите обяви сравненията са малко и продавачите го знаят. Три неща помагат. Първо, сравнявайте с медианата на квартала, а не с градската: €2 516/кв.м нищо не казва за Оборище. Колко широко е разпределението в един квартал, показахме в размаха на цените. Второ, проверете кой продава. В някои квартали голям дял от обявите са на един продавач и той определя нивото, както видяхме в квартала с един продавач. Трето, искайте конкретика за премията. Типичната скъпа обява е с 17,5% над медианата на своя квартал, и продавачът трябва да може да каже защо: етаж, тераса, паркомясто, сграда. Ако не може, разликата е предмет на разговор.

Най-скъпите обяви: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Оборище€4 000/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Дианабад€3 144/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Голям двустаенДвустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка472 обяви за двустайни от 90 кв.м нагоре, медиана €233 300. В същия квартал струват с 14,5% по-малко от тристаен. Кога има смисъл.
• Панорамна гледкаПанорамна гледка и „гледка към Витоша“: колко реално се плаща254 обяви за двустаен в София обещават гледка. В същия квартал тя носи едва +1,6%, а „към Витоша“ −1,6%. Плащате етажа, не гледката.
• Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.
• Най-евтините обявиПод прага на евтиното: какво всъщност са най-евтините обяви за двустаенРазглобихме най-евтините 5% от обявите за двустаен: под €111 900. Малки, извън града, в строеж или без година. Какво точно купувате на тази цена.
• Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
• Затворен комплекс„Затворен комплекс“ в обявата за двустаен: какво купувате и колко ви струва147 обяви за двустаен в София се хвалят със затворен комплекс. В същия квартал разликата в цената е +1,2%. Какво стои зад думите и какво плащате всеки месец.
• Квартали без основнотоНов апартамент, недовършен квартал: къде липсват магазинът, аптеката и градинатаВ 48 от 100 квартала на София картата не показва поне едно от шест основни неща. Кои са, колко струват и как да проверите дали ще построят.

Наръчници по темата:

• Двустаен в Лозенец
• Двустаен в центъра
• Двустаен или тристаен
• Цени на двустайни

Всички статии в блога →