Малкият двустаен: по-ниска цена, по-скъп квадрат и почти винаги стара сграда

Къде минава границата

Официална граница няма. В блоковете от 70-те и 80-те двустайните често са между 55 и 62 кв.м, а в новото строителство обикновено 65 до 80 кв.м застроена площ. Сложихме чертата на 55 кв.м включително. Под нея двете стаи вече се усещат: спалнята събира легло и гардероб, но не и бюро, а холът е и трапезария, и кабинет. Пазарът е подреден около медианата от 69 кв.м. Най-гъсто е между 60 и 75 кв.м, после броят пада бързо в двете посоки. Малките двустайни са опашката отляво, но не са рядкост: всяка девета обява.

Колкото по-малък, толкова по-скъп квадрат

Цената на квадрат пада почти равномерно с увеличаването на площта. При двустайните между 35 и 45 кв.м медианата е €2 965/кв.м, при тези между 65 и 70 кв.м е €2 501/кв.м, а над 100 кв.м слиза до €2 179/кв.м. Логиката е проста. Баня, кухня, входна врата и инсталации струват горе-долу еднакво в 48 и в 75 кв.м. В малкия апартамент тази постоянна част се разпределя върху по-малко метри.

Има и втора причина, която не е в бетона. Малкият двустаен е в бюджета на много повече купувачи. Самоучастието за кредит е по-ниско, вноската е поносима за един доход, а наемът, ако купувате за отдаване, се плаща по-лесно. Повече купувачи на едно жилище означава по-малко отстъпки. По същата причина малкият двустаен обикновено се продава по-бързо, когато дойде време да го смените с по-голям, и това е част от цената, която плащате днес.

Премията в един и същ квартал

Градската графика смесва място и площ. Малките двустайни са по-чести в стари централни квартали, където всичко е по-скъпо. Затова сравнихме всеки малък двустаен с по-големите в същия квартал. В 83 квартала медианата на разликите е +16,1%, а малкият излиза по-скъп в 74 от тях. Това е една от най-устойчивите разлики, които сме мерили.

Най-голяма е премията в Люлин 5, +41,8%, и в Център, +34,8%. В Люлин малките двустайни са в старите блокове, а по-големите вероятно са предимно в новите сгради наоколо, които са в строеж и затова по-евтини на квадрат. В Център малкият двустаен често е в тухлена кооперация и се търси и от купувачи, които мислят за отдаване под наем. Най-малка е разликата в Манастирски ливади, +3,6%, където и малките, и големите са предимно ново строителство.

Малкият двустаен рядко е в строеж

Само 15,5% от малките двустайни са в строеж, срещу 50,4% при останалите. 42,4% от тях са в сгради отпреди 1990 г. Строителите днес проектират двустайни с по-голяма застроена площ, защото продават квадрати, а купувачът на зелено очаква просторен хол с кухненски бокс. Малкият двустаен е продукт на панела и на старата тухлена кооперация.

Това има последствия. Ако искате малък и нов двустаен, изборът е тесен и често минава през преустроени гарсониери. Какво да проверите при тях, сме описали в преустроената гарсониера. Ако приемете стара сграда, изборът е голям, но таксата за входа, покривът и щранговете стават ваш въпрос.

Колко плащате за малката площ

Премията изглежда абстрактна, докато не я превърнете в евро. Калкулаторът по-долу взима средната цена на квадрат за квартала, площта на малкия двустаен и премията. Резултатът показва две неща: колко струва апартаментът и колко квадрата бихте купили със същите пари, ако платите средната цена за квартала.

При медианните стойности премията е около 8 квадратни метра. Това е разликата между спалня с бюро и спалня без бюро. Ако бюджетът ви позволява малко повече, погледнете обявите между 58 и 65 кв.м в същия квартал. Често там квадратът е видимо по-евтин, а общата цена е само с десетина хиляди по-висока. Бюджетните граници са разгледани в двустаен до €150 хиляди.

Кога малкият двустаен си струва

Има ситуации, в които малкият двустаен е разумен избор, и такива, в които е компромис, който ще ви тежи. Накратко:

• За един човек или двойка без деца. Две отделни стаи на цената на голяма гарсониера. Холът става работно място, спалнята остава спалня.
• За отдаване под наем. Наемът на малкия двустаен обикновено е близо до този на средния, а цената е по-ниска. Сметката за доходността е в двустаен за инвестиция.
• За първо жилище с кредит. По-ниско самоучастие и вноска, която се плаща с една заплата.
• Не е за семейство с дете. Детската стая и работното място не се побират едновременно, а преместването след три години струва данъци и такси.
• Не е за работа от вкъщи на двама. Два компютъра и две видеосрещи в 48 кв.м изпитват всяко търпение.

Ако се колебаете, сравнете с другия край на скалата: големият двустаен е по-евтин на квадрат, но по-скъп като обща сума. А как изглежда разпределението, когато кухнята е бокс в хола, ще видите в кухня или бокс.

На огледа на малък двустаен

В малкия апартамент всеки метър се вижда. Мерете стаите, не вярвайте на усещането от снимките, защото широкоъгълният обектив прави хола два пъти по-голям. Проверете дали площта в обявата е по документи, или е закръглена нагоре. Вижте къде ще стои пералнята, хладилникът и гардеробът. Ако някой от тях няма място, ще го откриете в деня на преместването. Гледайте и коридора. В старите панели малкият двустаен често има дълъг коридор, който изяжда метри, а в тухлените кооперации, например в Банишора, понякога спалнята е преходна. Отделна статия за разпределението и площта има в квадратурата на двустаен. И накрая, попитайте за таксата за входа и за ремонтите, гласувани от етажната собственост. В малкия апартамент тези разходи тежат пропорционално повече, защото част от тях обикновено се разпределят по апартамент или по брой живущи, а не според площта. Ако искате някой да прегледа обявите вместо вас, заявката на сайта е безплатна.

Малкият двустаен: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Люлин 8€2 219/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 644/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
• Обзаведен двустаенОбзаведен двустаен: колко от надценката е за мебелите и колко за всичко останалоОбзаведените двустайни в София се предлагат с +20,3% на кв.м над необзаведените в същия квартал. Колко от това са мебели и как да ги впишете в договора.
• Голям двустаенДвустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка472 обяви за двустайни от 90 кв.м нагоре, медиана €233 300. В същия квартал струват с 14,5% по-малко от тристаен. Кога има смисъл.
• Кухня или кухненски боксКухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен84,6% от обявите с кухненски бокс са за ново строителство, 79,2% от тези с отделна кухня са в сгради отпреди 2000 г. Какво значи това за живота.
• Двустаен извън СофияДвустаен извън София: какво спестявате от цената и какво плащате с пътяДвустайните в градовете и селата около София са медианно по €1 657/кв.м срещу €2 535/кв.м в града. Къде, какво купувате и сметка за пътуването.
• Двустаен за възрастниДвустаен за мама и татко: как да изберете квартал и етаж за възрастен човекКои квартали в София имат аптека, лекар и парк наблизо и къде двустайният е на висок етаж без асансьор. Индекс по картата и чеклист за огледа.
• Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.

Наръчници по темата:

• Двустаен до €150 000
• Квадратура на двустаен
• Двустаен за инвестиция
• Кредит за двустаен

Всички статии в блога →