Двустаен до университета: двама студенти, един наем и сметката зад него

Къде са двустайните „до университета“

Търсихме в началото на описанията думите „студент“, „университет“ и съкращенията на най-големите висши училища. Попаденията са 97, или 1,4% от всички обяви. Картата е предвидима: Студентски град с 40 обяви и трите части на Овча купел с общо 24. Там са големите кампуси, а продавачите го знаят.

Обявите във Витоша и Малинова долина обикновено говорят за близост до Студентски град, а не за собствен кампус. В тях „до университета“ често означава десет-петнадесет минути пеша или две спирки. Мерете сами.

Кой университет се споменава

Най-често продавачите пишат просто „студенти“ или „за студенти“, без да уточняват. Когато уточняват, водят ТУ и НБУ. Двете съкращения са къси и нашето търсене може да хване и случайно съвпадение, затова гледайте на числата като на груб ориентир.

Едно наблюдение ни изненада. От всички 97 обяви само 4 говорят за инвестиция или за отдаване под наем. Продавачите описват близостта до университета като удобство за живеене, а не като бизнес план. Кой всъщност купува тези жилища, обявите не казват.

Двама студенти в един двустаен: сметката

В Студентски град медианният наем на двустаен в нашите данни е €600 на месец, а на едностаен €450. Ако двама студенти си поделят двустайния, всеки плаща около €300, с €150 по-малко, отколкото сам в едностаен. Затова двустайният е класическият студентски формат: две спални зони, един наем.

За собственика сметката изглежда по-скромно. Брутната доходност на двустаен в Студентски град е 3,9% годишно, тоест годишният наем, разделен на обявената цена. „Брутна“ значи преди празни месеци, ремонти, данък и износване. Как се сравняват едностайните и двустайните под наем в целия град, сме описали в едностаен или двустаен за наем. Тук гледаме само университетските квартали.

Сложете вашите числа в калкулатора. Месеците под наем и годишните разходи са допускания, които трябва да смените с вашите. Студентските договори често следват учебната година и лятото може да остане празно.

Плаща ли се за близостта

Обявите, които споменават университет, са с медиана €2 532/кв.м, +0,6% спрямо града. Вътре в квартала разликата е −1,1%, по сравнение в 10 квартала, а обявите с университет са по-скъпи само в 4 от тях. Извадката е малка и това е ориентир, но посоката е ясна: никой не доплаща за думата „студент“. Логиката е обратна на очакваната. Целият Студентски град е „до университета“, затова там близостта не отличава нито един апартамент от съседния. Цената се движи от сградата, етажа и състоянието, както навсякъде. Ако сравните кварталите в таблицата по-горе, най-високата брутна доходност от тях е в Малинова долина, 5%, а най-ниската в Студентски град, 3,9%. Разликата идва главно от цената на покупката, защото наемите на двустаен в тези квартали са близки. С други думи, наемателят плаща почти еднакво, а вие може да платите доста различно. Повече за квартала има на страницата двустаен в Студентски град, а за другия голям университетски район в двустаен в Овча купел.

Какво понася жилището

Студентският наем има свой ритъм и свои рискове. Не са драматични, но трябва да ги смятате предварително, а не след първата година.

• Износване. Двама души, които прекарват много време вкъщи, износват мебели, кухня и баня по-бързо. Заложете ремонт на освежаване на всеки две-три години.
• Празни месеци. Договорите често следват семестрите. Юли и август могат да останат без наем, а смяната на наематели отнема време.
• Договорът. Сключете го с двамата, с обща отговорност за наема и за щетите. Ако единият напусне, другият не бива да остане сам с половин наем и пълен договор.
• Депозитът. Поне един месечен наем, по-добре два. Опишете състоянието с протокол и снимки при предаването.
• Разпределението. Двама наематели искат две непреходни стаи с отделни врати. Хол с кухненски бокс, през който се минава към спалнята, работи за двойка, но не и за двама съквартиранти. Защо това е важно и как се чете схемата, обяснихме в непреходните стаи.
• Съседите. Шумът е най-честата причина за конфликт в етажната собственост. В сграда с много семейства студентите се приемат по-трудно.
• Сметките. Уточнете кой плаща ток, вода и отопление и как се разпределят между двамата.

Ако обмисляте покупка само заради наема, прочетете и двустаен като инвестиция. Там е общата рамка. Тук добавяме едно: студентският наем е стабилен като търсене, но не и като грижа. Жилището изисква повече внимание от наем на семейство.

Ако купувате, за да живеете

Повечето хора, които гледат двустаен до университет, всъщност не са инвеститори. Това са млади семейства, преподаватели, хора, които просто харесват квартала. За тях въпросът е друг: колко от съседите ще са студенти и как звучи блокът в петък вечер. Отговорът се намира на място. Идете на оглед в учебно време, не през август, когато кварталът е празен. Погледнете пощенските кутии и звънците: много имена на един апартамент издават наем. Попитайте домоуправителя колко от жилищата във входа се отдават. Ако обявата казва „подходящ за студенти“, приемете го като описание на съседите ви. Ако харесате конкретен апартамент, първо вижте какво не пише в обявата. Липсващото отопление или година на строеж в студентските квартали е често явление, а статията за непълните обяви описва какво да поискате. Обзаведеното жилище там също е стандарт: дали обзавеждането се плаща в цената, разгледахме в обзаведения двустаен.

Двустаен до университет: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 283/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Левски Г€2 233/кв.м
• кв. Симеоново€2 618/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.
• Обзаведен двустаенОбзаведен двустаен: колко от надценката е за мебелите и колко за всичко останалоОбзаведените двустайни в София се предлагат с +20,3% на кв.м над необзаведените в същия квартал. Колко от това са мебели и как да ги впишете в договора.
• Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.
• Наеми срещу продажбиКъде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по кварталиНа 100 обяви за продажба на двустаен в София се падат 53 за наем. В кои квартали се отдава, в кои се продава и какво значи това за доходността.
• Наем и отоплениеНаемът и отоплението: колко повече се иска за газ и защо локалното е по-евтиноНаемите на газ са с +8,3% на квадрат над ТЕЦ в същия квартал, а локалното отопление е с −3,9%. Малки извадки, ясна посока и кой плаща сметката.
• Южно изложениеЮжно изложение: всички го пишат, но колко реално се плаща за него215 обяви за двустаен в София споменават юг, само 17 север. В един квартал южното изложение носи +2% на кв.м. Как да го проверите.
• Кухня или кухненски боксКухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен84,6% от обявите с кухненски бокс са за ново строителство, 79,2% от тези с отделна кухня са в сгради отпреди 2000 г. Какво значи това за живота.

Наръчници по темата:

• Двустаен Студентски град
• Двустаен в Овча купел
• Двустаен за инвестиция
• Оглед на двустаен

Всички статии в блога →