„Без комисиона“ в обявата за наем: евтиното има автор

€600 срещу €650: какво показва първото сравнение

Започваме с общите числа. Обявите за наем на двустаен, в които е отбелязано, че наемателят не плаща комисиона, са 2,6% от всички. Медианният им наем е €600 на месец, а на останалите €650. На квадратен метър разликата е по-голяма: 8,57 срещу 9,98 евро.

Сравнението в рамките на един квартал е по-честно, защото не смесва Лозенец с Люлин. В 52 квартала, в които има поне една обява без комисиона и поне три други, медианната разлика е −14,4%, а в 10 от тях обявите без комисиона са по-скъпи. Ето кварталите с поне две такива обяви.

Дотук изглежда, че наемодателите, които не работят с агенция, просто искат по-малко. Само че броят на обявите с отбелязан собственик в цялата извадка е 9, а сред обявите без комисиона нито една. Значи „без комисиона“ тук не е синоним на „от собственик“, и това ни накара да прочетем текстовете.

Поредицата, която дърпа средното надолу

72 от 96 обяви без комисиона започват почти еднакво: номер от типа „ID“ и няколко рекламни фрази. 69 от тях посочват една и съща площ, 70 кв.м, независимо от квартала. Разпръснати са из целия град. Изглеждат като поредица от един рекламодател или от свързани рекламодатели, публикувана по шаблон.

Медианният наем в поредицата е €560. Останалите 24 обяви без комисиона, които изглеждат като отделни апартаменти с етаж, улица или описание, искат медианно €650, колкото пазара. С други думи, отстъпката от 14,4% идва почти изцяло от шаблона. Дали зад всяка обява от поредицата стои реален апартамент на тази цена, не знаем и не твърдим. Знаем, че еднаква площ в различни квартали и номер вместо адрес са сигнали, които при покупка бихме проверили два пъти. Как да разпознавате повтарящи се обяви, описахме в статията за дублираните обяви, а кой изобщо публикува обявите, в отделен анализ. Практическият извод за всеки, който следи наемите, е прост. Когато търсачката подреди обявите по цена, най-горе често излизат точно такива поредици. Ако ги броите за пазар, ще решите, че наемите в квартала са по-ниски, отколкото са. Преди да сравнявате, махнете от списъка обявите без етаж, без отопление и с еднаква площ в различни квартали. Остава по-малко, но това е истинската ви конкуренция. Същата хигиена важи и когато купувате: подредбата по цена показва първо обявите, които искат да бъдат видени, а не непременно най-изгодните.

Какво не казват обявите без комисиона

Сложени до останалите, обявите без комисиона казват по-малко за апартамента. Отоплението липсва в 84,4% от тях при 47,7% в другите. ТЕЦ е посочен в 14,6% срещу 38,5%. Обзавеждането е отбелязано в 19,8% от тях срещу 24,4% при останалите.

За наемателя това е повод за повече въпроси. За вас като бъдещ наемодател е подсказка: обявата, която казва етажа, отоплението, площта и какво има вътре, изпъква точно на този фон. Колко точно влияе обзавеждането на наема, сметнахме в статията за обзаведения апартамент под наем.

Какво значи това, ако купувате, за да отдавате

Да кажем, че купувате двустаен от 65 до 74 кв.м. В тази група медианната цена на завършените апартаменти в извадката е €185 000, а медианният наем €650. Брутната доходност излиза 4,2% годишно. Ако се ориентирате по поредицата без комисиона и обявите €560, доходността пада до около 3,6%. Не го правете на сляпо. Истинската ви конкуренция са сходните апартаменти в квартала с подробна обява, а там нивото е €650 и при обявите без комисиона, и при всички останали. Сравнявайте се с тях, а не с най-ниската цифра в търсачката. Как се мени доходността с площта, е в анализа на доходността по площ, а сравнението между наем и вноска по кредит, в статията наем или вноска. Има и обратна страна. Ако обявите без комисиона като собственик, вие наистина отрязвате един разход на наемателя. Това не е причина да намалите наема, но е добър аргумент, когато двама кандидати се колебаят между вашия апартамент и сходен апартамент с агенция. Брутната доходност не включва данъка върху наема, ремонтите и празните месеци, затова сметнете и тях, преди да решите, както предлагаме на страницата за двустаен за инвестиция.

Кой плаща комисионата и колко струва сам да търсите

На наемния пазар в София комисионата обикновено се плаща от наемателя и по наблюдение често е около един месечен наем. Някои агенции взимат и от наемодателя, понякога част от наема, понякога цял наем. Това е практика, а не правило, затова условията винаги се уточняват писмено, преди да подпишете договор за посредничество. Сами можете да спестите комисионата, но плащате с време и понякога с празен месец. Калкулаторът по-долу сравнява двата пътя за първата година. Всички стойности в него са допускания, които нагласяте сами.

При началните стойности агенцията излиза малко напред, защото сме допуснали, че сами ще търсите с един месец по-дълго. Ако намерите наемател горе-долу толкова бързо, колкото би го намерила агенция, спестената комисиона остава при вас. Ако апартаментът стои празен два-три месеца, тя се стопява. Затова решението зависи повече от това колко бързо се дава под наем вашият квартал, отколкото от самата комисиона. В Центъра, където обявите без комисиона в извадката са 7, и в Изток с 5 конкуренцията е по-видима, но и търсенето е постоянно. Повече за ликвидността на наемите е в сравнението на наемите и продажбите по квартали.

Наемател без агенция: последователността

Ако решите да търсите сами, вършите работата на посредника. Тя не е сложна, но има ред, който пести нерви.

Ако купувате с цел наем, още на огледа мислете като наемател: ще пита ли за отоплението, има ли перална, далеч ли е спирката. Повечето наематели търсят точно това, а не мрамор в банята. Кои апартаменти изобщо се появяват на наемния пазар, вижте в статията какво се дава под наем. Ако искате да купите директно, без посредник и от другата страна на сделката, вижте двустайните от собственик. Обявите без комисиона в извадката са най-много в Центъра, в Изток и в Манастирски ливади.

Наем без комисиона: нашата оценка

Често задавани въпроси

Кварталите от статията

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Младост 1€3 069/кв.м
• кв. Дианабад€3 144/кв.м
• кв. Хладилника€3 800/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Обзаведен под наемОбзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в СофияВ 3 666 обяви за наем на двустаен в София обзаведените не са по-скъпи в същия квартал (−1,2%). Кога мебелите се изплащат.
• Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.
• Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
• Доходност по площДоходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евроНаемът расте по-бавно от цената. Брутната доходност пада от 4,89% при малките до 3,81% при двустайните от 75–89 кв.м. Сметка по пет групи площ.
• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
• Непреходни стаи„Непреходни стаи“: думата, с която старият двустаен се защитава„Непреходни стаи“ пише в 168 обяви за двустайни, най-често за стари сгради. В същия квартал сред старите сгради те не са по-скъпи (−4,8%).
• Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.

Наръчници по темата:

• Двустаен за инвестиция
• Двустаен от собственик
• Двустаен в центъра

Всички статии в блога →